10 წელში უძრავი ქონება 68%-ით გაძვირდა
ფასების მგრძნობელობა ეკონომიკურ ციკლებთან ერთად შეიცვალა
2015 წელს, თბილისსა და ბათუმში, კვადრატულ მეტრზე ბინების საშუალო ფასი დაახლოებით 950 აშშ დოლარი იყო, 2024 წელს კი ეს მაჩვენებელი 1600 დოლარს აღემატებოდა – რაც 68%-იან ზრდას წარმოადგენს. თუმცა, ფასების მკვეთრი ზრდის დროს მყიდველთა აქტივობა არ შენელებულა. სამაგიეროდ, დაკვირვებამ აჩვენა, რომ ფასის ზრდის ტენდენციამ მცირე კვადრატულ ბინებზე მოთხოვნა მკვეთრად გაზარდა, რადგან ადამიანებმა ბაზრიდან გასვლის ნაცვლად მოლოდინები შეცვალეს, ადაპტირდნენ საფასო მაჩვენებელთან და ინტერესებიც ამის მიხედვით მოარგეს მათ შესაძლებლობებს. ეს ტენდენცია იმაზე მიუთითებს, რომ დღევანდელი მყიდველი ფასის მიმართ მოქნილია, მაგრამ ამავდროულად, სივრცის მიმართ ყურადღებიანია. გაიზარდა კრეატიული მიდგომა სივრცის რაციონალურად ათვისებაში რამაც თავის მხრივ ინტერიერის დიზაინში დიდი ცვლილებები დანერგა და ჩაეყარა საფუძველი მულტი ფუნქციონალურ, პრაქტიკული გამოყენების სივრცეებს, რომელიც ერწყმის მინიმალისტურ გემოვნებას და 100% მორგებულია ადამიანის საჭიროებებზე.
ასევე გვერდს ვერ ავუვლით COVID-19 პანდემიას და რუსეთ-უკრაინის ომს, რამაც დიდი გავლენა იქონია უძრავ ქონების ბაზარზე საქართველოში.
COVID-19 პანდემიამ გლობალური უძრავი ქონების ბაზრის მოკლევადიანი შენელება გამოიწვია – მობილობის შეზღუდვების, ტურიზმის შემცირებისა და მშენებლობის შეფერხების გამო; აღდგენის პროცესი განსხვავდებოდა ბაზრის სეგმენტების მიხედვით. საქართველოში საცხოვრებლის მოთხოვნა მდგრადი
აღმოჩნდა, ხოლო ტურიზმზე დამოკიდებულმა სანაპირო ბაზრებმა, როგორიცაა ბათუმი, 2020 წელს მკვეთრი შემცირება განიცადეს, რასაც მოჰყვა სწრაფი აღდგენა, რაც განპირობებული იყო დაბრუნებული ტურიზმით, უცხოელი მყიდველების
ინტერესით და 2022 წლიდან რუსეთ-უკრაინის ომის მეორადი ეფექტებით (ემიგრაცია, კაპიტალის გადინება და მყიდველების წარმოშობის ცვლილება).
რაც შეეხება კოვიდ პანდემიას, გლობალურ მასშტაბში, მისი გავლენა იყო შემდეგი:
მკაცრმა იზოლაციამ შეამცირა ტრანზაქციები, გადადო გარიგებები და შეამცირა მოსიარულეთა ნაკადი საცალო და საოფისე იჯარით აღებულ ობიექტებზე;
იპოთეკური სესხების გადავადებამ და ცენტრალური ბანკის პოლიტიკამ შეამსუბუქა მდგომარეობა, მაგრამ ვერ აღმოფხვრა – დიდი სტრესის არსებობა ბევრ ბაზარზე.
ხოლო რაც შეეხება საქართველოს, პანდემიის გავლენა უძრავ ქონებაზე შემდეგნაირად აისახა: 2020 წელს ტურიზმის კოლაფსმა, მშენებლობების შეჩერებამ და მომხმარებელთა ნდობის შემცირებამ შეასუსტა ტრანზაქციები გარკვეული მაღალი კლასის საცხოვრებელი სეგმენტების მიმართულებით. კომერციული იჯარით აღება, განსაკუთრებით საცალო და საოფისე ფართები, განიცდიდა ზეწოლას დაბალი დატვირთვისა და დაგვიანებული ჯავშნების გამო.
აქვე აღსანიშნავია, რომ ხელმისაწვდომმა საცხოვრებელმა და საშუალო ბაზრის ბინებმა(განსაკუთრებით სტუდიოს ტიპის) შეინარჩუნეს მოწინავე კონკურენტული პოზიცია, ვიდრე მაღალი კლასის საცხოვრებელმა კომპლექსებმა.
თბილისსა და ბათუმში საცხოვრებელი და საოფისე ფართის მოთხოვნის უფრო სწრაფი აღდგენა დაფიქსირდა, ვიდრე ტურიზმზე დამოკიდებულ ცენტრებთან შედარებით 2020–2021 წლებში.
ბათუმი და შავი ზღვის სანაპირო – პანდემიის სპეციფიკური დინამიკა
ბათუმის ეკონომიკა და უძრავი ქონება ძალიან მგრძნობიარეა საერთაშორისო და რეგიონული ტურიზმის მიმართ. 2020 წელს საზღვრების დახურვამ და მოგზაურობის შეზღუდვებმა გამოიწვია მოკლევადიანი გაქირავების, სასტუმროების დატვირთვისა და მასთან დაკავშირებული ტრანზაქციების მკვეთრი შემცირება.
დასასვენებელ გაქირავებაზე დამოკიდებული მფლობელების შემოსავალი შემცირდა; ზოგიერთმა ქონება გრძელვადიან გაქირავებად აქცია ან ფასდაკლებით გაყიდა, რამაც გაზარდა მიწოდება გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარზე.
საზღვრების გახსნის (2021 წლიდან) და საერთაშორისო მოგზაურობის აღდგენის შემდეგ, ბათუმმა სწრაფად აღადგინა ჩვეული დატვირთვა და ტურისტული ხარჯების მაჩვენებელი, რამაც ხელი შეუწყო დამქირავებლების ნდობას და ფასების სტაბილიზაციას ზღვისპირა საცხოვრებელი და სტუმარ-მასპინძლობის სეგმენტებში.
აღდგენის პერიოდში ბათუმმა მიიზიდა მეტი რეგიონული მყიდველი და ინვესტორი, რომლებიც ეძებდნენ მეორად საცხოვრებელს და გაქირავების შემოსავალს (მათ შორის გეოპოლიტიკური არასტაბილურობის გამო იძულებით გადაადგილებული მყიდველები).
